Uno dei settori economici che hanno contribuito di più al rimbalzo dell’economia dopo la crisi pandemica stato il mercato immobiliare. Infatti, secondo l’Istat, nel 2021 le compravendite sono state 982.260 con un importante recupero non solo rispetto al 2020 (come è naturale) ma anche rispetto a tutti gli anni precedenti la pandemia, dal 2008 in poi; solo nel 2007, prima della crisi finanziaria, era stata varcata la soglia del milione di acquisti e vendite di case, uffici, fabbriche, capannoni e nel 2019 le compravendite si sono fermate a quota 824.621.
La crescita del settore è proseguita nel primo scorcio di 2022. A testimoniarlo un altro dato, quello dei permessi di costruire, che tra gennaio e marzo di quest’anno hanno visto un incremento dell’8,4% sullo stesso periodo del 2021. A stimolare questi aumenti sono stati il rimbalzo dell’economia, la fine di una lunga fase di stagnazione del settore del Real Estate, che ha ridotto i prezzi medi, e l’abbassamento dei tassi d’interesse a livelli minimi. A influire, specie per gli immobili non residenziali, sono stati anche gli stimoli pubblici agli investimenti e le aspettative sul Pnrr.
La prima parte del 2022, però, è stata caratterizzata anche da una frenata della ripresa, a causa della guerra in Ucraina e dei rincari dei prezzi delle materie prime sia energetiche che alimentari.
Quali conseguenze sta avendo sul mattone? Per intuirlo, in attesa di dati precisi, che arrivano sempre dopo alcuni mesi, vi sono le rilevazioni di Banca d’Italia che ha svolto un’indagine presso un campione di migliaia di agenti immobiliari italiani nei mesi di giugno e luglio.
Quello che emerge è che se da un lato il mercato nella prima metà del 2022 ha goduto ancora degli strascichi del balzo del 2021 in termini di prezzi di vendita, dall’altro il rallentamento, per quanto riguarda i nuovi acquisti, è evidente.
Su i prezzi, ma gli acquirenti sono in calo
Vediamo i numeri. La differenza tra quanti, tra gli operatori specializzati ritengono che il costo degli immobili sia in media aumentato e quelli che ritengono sia sceso ha toccato l’11,6% nel secondo trimestre del 2022. Nello stesso periodo del 2021 era negativa del 3,3%. Come si interpretano i risultati di questo sondaggio? Semplice: significa che, sempre secondo gli agenti immobiliari, la crescita dei prezzi fino a giugno è stata decisamente robusta. C'è un altro dato positivo: la diminuzione dei tempi medi di vendita, arrivati a metà del 2022 a 5,7 mesi, contro i 7,2 di un anno prima. Anche lo sconto medio rispetto al prezzo iniziale è sceso, passando dal 9,3% all’8% nello stesso periodo.
Adesso, però, iniziano i problemi. Ad esempio: la quota di agenzie immobiliari che nel secondo trimestre di quest’anno ha venduto almeno un immobile è calata all’84,9%, contro l’86,7% degli ultimi tre mesi del 2021. E, soprattutto, i titolari delle agenzie immobiliari stimano che gli acquirenti stiano scendendo. Tra aprile e giugno 2022 quelli che ritengono vi sia stata una riduzione superano quelli che hanno visto un aumento del 10,8%. In tutto il 2021 erano stati invece questi ultimi a prevalere.
Riguardo poi l’immediato futuro, ovvero il terzo trimestre, per la prima volta da metà dello scorso anno diventano negative anche le stime sui prezzi. I pessimisti, coloro che pensano che caleranno o stanno calando, sono il 5,4% in più degli ottimisti. Del resto balza al 22,3% la distanza tra quanti esprimono giudizi negativi e quanti ne danno di positivi sul mercato immobiliare in generale. A fine 2021 erano sostanzialmente pari.
Diverso è il panorama riguardante gli affitti. Questi sembrano non conoscere crisi neanche nelle aspettative future, almeno per quanto riguarda il valore dei canoni. In questo caso la differenza tra chi li stima in crescita e chi pensa che scenderanno nel terzo trimestre è del 17,6%, non molto diverso dal 19% di quello precedente.
Certamente a influire è l’inflazione, che spinge in alto anche e soprattutto i prezzi delle locazioni, a causa di una domanda piuttosto rigida. Che questo elemento consigli ai risparmiatori di puntare sul mattone, acquistare e affittare, come strategia per combattere gli effetti del carovita? Certamente è quello che sperano le agenzie immobiliari.