Da circa un anno e mezzo il mercato immobiliare italiano è in rosso, con i prezzi delle case in calo, ora più ora meno velocemente, sostanzialmente ovunque. Se si tratti di un fatto positivo o negativo naturalmente dipende dal punto di vista: quello degli acquirenti, che possono approfittare di prezzi in discesa, o degli operatori del settore, che dopo un periodo di crescita ora devono affrontare una nuova fase di crisi dopo quella dello scorso decennio. È proprio da questi ultimi, ovvero dalle agenzie immobiliari, che arrivano i numeri raccolti da Banca d’Italia nell’ultimo sondaggio congiunturale sul mercato delle abitazioni in Italia.
Gli operatori che nel secondo trimestre 2024 hanno visto i costi delle case in diminuzione hanno superato del 10,4% quelli che li hanno visti in aumento. Nei primi tre mesi dell’anno il divario, invece, era stato del 6,6%, una cifra inferiore a quella riscontrata nel 2023: ciò aveva fatto pensare che il ribasso del mercato causato dal rialzo dei tassi d’interesse fosse sul punto di esaurirsi. Così non è stato: al contrario, il calo dei prezzi sembra continuare.
Non c’è, invece, un’accelerazione del calo delle compravendite: le agenzie che dichiarano di avere venduto meno rispetto al trimestre precedente sono scese dal 29,6% al 25,7%, un dato piuttosto lontano dal picco del 33,8% del primo trimestre 2023. Anche la quota di operatori che ha denunciato un calo degli incarichi di vendita da evadere è stata inferiore che nei primi tre mesi, il 37,6% contro il 40,6%. Rimangono comprensibilmente pochi quelli che hanno visto un aumento, solo il 14,6%.
Il mercato si raffredderà soprattutto nelle grandi città
Durante il primo semestre si è inoltre assistito all’accrescersi del distacco tra le aspettative di prezzo degli acquirenti di case e quelle dei venditori. Tra il primo e il secondo trimestre di quest’anno, infatti, è aumentata (dal 50,9% al 53,1%) la percentuale di operatori che motivano la cessazione degli incarichi a vendere con l’assenza di proposte di acquisto di un immobile a causa di un prezzo troppo elevato. Contemporaneamente, però, sono salite dal 51,4% al 52,3% le agenzie che non sono riuscite a vendere perché il proprietario dell’alloggio giudicava troppo basse le proposte di prezzo dell’acquirente.
Questo gap tra domanda e offerta è stato tra le ragioni che hanno condotto ad una generalizzata riduzione delle quotazioni delle abitazioni, soprattutto laddove, negli anni precedenti la pandemia, il mercato era stato più vivace e i prezzi erano cresciuti di più, ovvero nelle grandi città, quelle con più di 500mila abitanti. È qui che, infatti, il divario tra agenzie che hanno registrato una diminuzione dei prezzi e quelle che hanno visto degli aumenti è stata maggiore, del 15,3% (contro una media italiana del 10,4%). È sempre qui che le stime per il futuro sono più pessimiste per le agenzie immobiliari: per il 31,5% di quelle che operano nelle grandi aree metropolitane i prezzi scenderanno ancora, e solo secondo l’8,7% aumenteranno; in media in Italia a pronosticare una riduzione sono il 25,6% e un incremento il 7,6%.
A livello geografico è nel Nord Ovest che le previsioni favoriscono maggiormente un ribasso delle quotazioni immobiliari: nelle grandi aree urbane di Lombardia, Piemonte e Liguria il 32,4% degli operatori pensa che siamo alla vigilia di altre riduzioni di prezzi; solo per il 3,8% aumenteranno. Pesano fortemente su questo risultato gli esiti dei sondaggi con gli operatori attivi su Milano, la città che ha visto i maggiori incrementi dei prezzi degli immobili negli ultimi anni.