L’Italia sta tornando alla sua vecchia passione, il mattone. Lo dicono gli ultimi dati Istat sui permessi per costruire e sulle compravendite di immobili. Nel caso dei primi, siamo di fronte ai dati migliori degli ultimi 9 anni: era dal 2012 che non venivano concessi così tanti permessi per fabbricati residenziali, ben 61.241. Non si tratta solamente del 24,7% in più rispetto a quelli del 2020 (49.100) ma, soprattutto, di un aumento rispetto ai 55.262 del 2019, ultimo anno prima del Covid.
Si deve tornare al periodo precedente al 2013 per trovarne di più, e se, invece, il confronto è con l’epoca anteriore alla crisi finanziaria del 2008 i livelli attuali rimangono lontanissimi da quelli di allora. Basti pensare che nel 2005 erano state concesse ben 278.602 autorizzazioni, più degli ultimi 5 anni. Eravamo nel pieno di quella bolla del mattone il cui scoppio ha provocato la stagnazione attuale.
Nel complesso nel 2021 sono stati concessi permessi per la realizzazione di 5.379.689 mq, contro i 10.154.170 mq di edilizia non residenziale. In quest’ultimo caso i numeri dell’anno scorso non rappresentano un record: erano stati già superati nel 2017, nel 2018 e nel 2019, dal momento che questo tipo di costruzione è più strettamente collegato all’attività economica, che in quegli anni, prima del Covid, era in ripresa.
Vi è un aspetto che appare degno di nota riguardo a questo ritorno dell’edilizia residenziale: le case private sono più grandi. Dividendo, infatti, i metri quadri complessivi per il numero di abitazioni scopriamo che nel 2021 l’immobile medio in costruzione arrivava a 87,8 mq, in linea con quelli degli ultimi anni, ma più ampio di quelli dei tempi della bolla immobiliare. Nel 2006, infatti, ogni abitazione per cui era stato concesso un permesso era grande mediamente solo 73,2 mq.
Probabilmente a incidere è anche il fatto che, a differenza di allora, sono soprattutto le prime case quelle in costruzione, più che le seconde.
Le compravendite di unità immobiliari sono tornate a crescere, insieme ai prezzi
L’offerta accompagna una domanda che cresce in modo ancora più deciso. Per il 2021, nel caso delle compravendite di unità immobiliari, sono disponibili solo i dati fino al terzo trimestre, ma anche solo da questi numeri parziali appare evidente come vi sia una crescita che va ben oltre il recupero dei danni causati dalla pandemia.
Tra gennaio e settembre dell’anno scorso sono state vendute 701.728 abitazioni e unità non residenziali, e si deve tornare addirittura al 2007 per trovare cifre simili nello stesso periodo. Gli incrementi sono in doppia cifra sia se il termine di paragone è il 2020, sia se è il 2019, quando le compravendite si fermarono a quota 590.866.
Possiamo affermare che nel 2021 è stato recuperato quasi tutto quell’immenso calo che era stato caratterizzato da un crollo di quasi il 50% tra il picco del 2006 e il momento di maggiore crisi, il 2013
A livello geografico sono soprattutto gli acquisti nei centri più piccoli, che non sono capoluoghi di città metropolitane, quelli che hanno registrato un andamento migliore. L’aumento, rispetto al 2020, è stato del 44,9%, rispetto al +38,4% di Milano, Roma, Torino, Napoli e delle altre grandi città. In queste ultime, del resto, il mercato immobiliare ha resistito meglio negli anni passati.
Ad accompagnare la ripresa delle compravendite è anche la crescita dei prezzi che, nel caso delle abitazioni nuove, alla fine dell’anno scorso hanno superato dell’11% il livello del 2015. Si tratta di un considerevole aumento rispetto al periodo pre-Covid: nel 2019 mediamente si pagava il 2,3% più di 4 anni prima.
Le aziende del settore, infatti, sono ottimiste verso il futuro, e il loro indice di fiducia è decisamente più alto di quello delle aziende dei servizi o della manifattura. È anche l’effetto degli incentivi pubblici contenuti nel Pnrr che, per stessa ammissione del Governo, aiuteranno l’edilizia più di ogni altro settore economico.
Naturalmente, però, con la recente fiammata dell’inflazione, che colpisce in modo più che proporzionale proprio i materiali di costruzione, sorgono delle incognite: l’ulteriore incremento del valore degli immobili da un lato questo potrebbe convincere molti proprietari a mettere in vendita la propria abitazione, dall’altro potrebbe scoraggiare alcuni acquirenti, soprattutto di case nuove. Non solo, la prevista fine del bonus 110%, unita all’aumento dei costi, con tutta probabilità metterà in difficoltà il segmento delle ristrutturazioni, che all’interno del settore dell’edilizia ricopre un ruolo molto importante.